Teilt man die Bewohner der Schweiz in Mieter und Wohneigentümer auf, so sind leicht mehr als die Hälfte von ihnen Mieter, nämlich 56 Prozent. 38 Prozent sind Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, knapp drei Prozent sind Genossenschafter und 2,7 Prozent sind z.B. Personen, denen die Wohnung von Verwandten oder dem Arbeitgeber kostenlos zur Verfügung gestellt wird, als Dienstwohnung beispielsweise.
1970 gab es noch deutlich weniger Wohneigentümer als heute. Damals besassen nur 28 Prozent der Bevölkerung ihre eigene Wohnung. Seither hat der Anteil Eigentümer stetig zugenommen. Dieser Anstieg dürfte sehr stark damit zusammenhängen, dass 1965 das Stockwerkeigentum als neue Eigentumsform eingeführt wurde. Dies ermöglichte es vielen Menschen, Eigentum zu erwerben, da dadurch kleinere und auch günstigere Einheiten auf den Markt kamen. Einfamilienhäuser stellen jedoch nach wie vor die anteilmässig wichtigste Eigentumsform dar.
Ältere Menschen haben öfter Wohneigentum
Auch das Alter hat einen Einfluss auf die Wohnsituation. Mehr als die Hälfte der Personen über 65 lebt in eigenen vier Wänden. In der Altersklasse 30 bis 34 Jahre liegt der Eigentümeranteil hingegen unter 20 Prozent. Betrachtet man spezifisch die Eigentümer von Einfamilienhäusern, sieht die Situation ähnlich aus: Einfamilienhäuser werden hauptsächlich von Käufern zwischen 31 und 45 Jahren erworben, wie eine Analyse der Zürcher Kantonalbank zeigt. Im hohen Alter geht der Anteil Personen, die im Einfamilienhaus wohnen, zurück – wobei etwas mehr alleinstehende Männer im Haus wohnen bleiben als alleinstehende Frauen.
Immer weniger Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser werden immer weniger gebaut. Wurden im Jahr 2000 in der Schweiz noch über 13 000 neue Einfamilienhäuser erstellt, waren es 2016 nur noch knapp 7000. Dies dürfte unter anderem daran liegen, dass Bauland knapp ist und die Bodenpreise entsprechend hoch sind. Dies hat auch einen Einfluss auf die Grösse der Grundstücke – Grundstücke sind heute kleiner als noch vor 50 Jahren. Durch das knapper werdende Angebot muss die Nachfrage in Zukunft vor allem durch bestehende Objekte befriedigt werden, was zu weiteren Preisanstiegen führen dürfte.
Kantonale Unterschiede auszumachen
Die Wohneigentumsquote zeigt sich je nach Kanton sehr unterschiedlich. Während sie im Wallis deutlich über 50 Prozent liegt, beträgt sie in Basel-Stadt nur 15 Prozent. Trotz politischer Diskussionen um die Zersiedelung ist der Traum von den eigenen vier Wänden ungebrochen: Gemäss dem Credit-Suisse- Jugendbarometer von 2018 wünschen sich über 80 Prozent der befragten Jugendlichen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung.
Der Zürcher Wohneigentumsindex zeigt trotz Corona namentlich im letzten Quartal 2020 eine Steigerung der Wohneigentumspreise. Sie stiegen am stärksten in der teuersten Region, d.h. um den See und für manche eher überraschend in der günstigsten Region. Hier zeigt sich, dass Familien nach wie vor gerne aufs Land zu ziehen.
Dank der besseren Wirtschaftsleitung im zweiten Halbjahr ist die Lage auf dem Schweizer Eigenheimmarkt gemäss dem Bubble-Index der UBS wieder deutlich weniger angespannt. In den Regionen um Zürich liegt das Verhältnis der Eigenheimpreise zu den Jahresmieten und zu den Haushaltseinkommen deutlich höher als im Schweizer Mittelwert. Hier ist die Gefahr einer Blasenbildung nicht gebannt.
Tragbarkeit für Finanzierung entscheidend
Der Tragbarkeitsindex für Wohneigentum der Zürcher Kantonalbank zeigt an, dass sich – betrachtet man die kurzfristige Tragbarkeit – auch unterdurchschnittlich verdienende Haushalte Wohneigentum leisten können. Dies liegt vor allem an den tiefen Hypothekarzinsen. Dadurch ist die Finanzierung trotz hoher Immobilienpreise aktuell sehr günstig. Langfristig, das heisst bei einem Zinsniveau von fünf Prozent, sieht die Situation aber ganz anders aus. In diesem Fall können sich nur überdurchschnittlich gutverdienende Haushalte Wohneigentum leisten. Da die langfristige Tragbarkeit für die Hypothekenvergabe massgebend ist, dürfte es für viele Haushalte schwierig sein, Wohneigentum zu erwerben.
Anreize zur Verschuldung abbauen
Der durchschnittliche Bruttoverschuldungsgrad der Wohneigentümer beträgt gemäss einer Studie der Eidgenössischen Steuerverwaltung 47 Prozent. Bei einem Drittel beträgt er sogar über 60 Prozent. Weltweit weist die Schweiz eine der höchsten Verschuldungen der Privathaushalte aus, wobei die Hypotheken daran den grössten Anteil ausmachen. 2018 hat die gesamte Hypothekarsumme in der Schweiz eine Billion Franken überschritten und so einen neuen Höchstwert erreicht. Vor der Pensionierung werden die Hypotheken nur wenig abbezahlt, was vor allem an den Anreizen des Steuersystems liegen dürfte. Der Eigenmietwert als fiktives Einkommen belastet die Haushalte insbesondere der Pensionierten stark. Die Doppelbesteuerung als Vermögenswert einerseits und der Eigenmietwert muss endlich beseitigt werden. Der Überschuldung der Eigentümer muss in den kommenden Jahren zwingend grössere Beachtung geschenkt werden.
Martin Farner-Brandenberger
Präsident HEV Region Winterthur
Kantonsrat FDP
